1) Defina o objetivo e o “limite real” do orçamento

Antes de visitar imóveis, feche estas 3 respostas:

• vai morar, investir ou revender? (isso muda localização e padrão)

• quanto é entrada + parcelas que cabem no mês?

• vai financiar? (se sim, faça uma pré-análise no banco antes)

✅ Dica: reserve um valor para custos de compra (ITBI, cartório, escritura/registro e eventuais certidões).

2) Faça uma triagem rápida do imóvel (antes de se empolgar)

Pergunte logo no início:

• o imóvel tem matrícula? está “no nome” do vendedor?

• é casa, apartamento ou terreno? (cada um tem pontos críticos)

• há ocupantes? está desocupado? quando entrega as chaves?

• qual é a situação do condomínio e IPTU?

Se já houver resistência em responder isso, acenda o alerta.

3) Solicite a matrícula atualizada e leia “o coração do imóvel”

A matrícula atualizada (do Registro de Imóveis) é o documento mais importante do processo. Nela você confere:

• quem é o proprietário atual

• histórico de transmissões

• ônus e restrições: hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade etc.

✅ Regra de ouro: não existe compra “segura” sem checar matrícula.

4) Verifique débitos do imóvel (não só do vendedor)

Pontos clássicos:

• Condomínio: peça declaração/relatório de adimplência e, se possível, últimas atas e previsões de rateio (obra grande pode virar cobrança depois).

• IPTU: peça certidão/espelho de débitos e número de inscrição.

• Contas de consumo: não são “dívida do imóvel” como IPTU/condomínio, mas podem gerar dor de cabeça na transferência (confira com o vendedor).

5) Cheque o vendedor (e o risco do negócio)

Aqui entra a parte que muita gente ignora: mesmo com matrícula “limpa”, o vendedor pode ter ações/execuções que gerem risco de discussão futura.

O que normalmente se avalia:

• existência de processos e execuções em nome do vendedor

• estado civil/regime de bens (às vezes há necessidade de anuência do cônjuge)

• se a venda envolve inventário, herdeiros, procuração ou empresa

✅ Dica prática: se o caso for mais sensível (valor alto, vendedor com histórico, imóvel comercial, terreno), vale fazer auditoria/due diligence completa antes de assinar.

6) Faça uma vistoria técnica (e alinhe “o que está comprando”)

Imóvel usado quase sempre tem pontos de atenção:

• infiltrações e elétrica/hidráulica

• telhado e estrutura (casas)

• prumadas e áreas comuns (apartamentos)

• divergência de área construída x registro

Se puder, leve um profissional para uma vistoria simples. Isso ajuda a negociar e evita arrependimento.

7) Formalize a proposta e combine condições antes de pagar sinal

Antes de qualquer pagamento, alinhe por escrito:

• preço e forma de pagamento

• prazo para assinatura do contrato/escritura

• prazo de desocupação e entrega das chaves

• quem paga ITBI/cartório

• o que acontece se financiamento não aprovar (se for o caso)

• multa por desistência (arras/sinal)

⚠️ Evite sinal sem documento mínimo. “Pague e depois a gente resolve” é onde mora o risco.

8) Assine o contrato de compra e venda (ou compromisso) com cláusulas essenciais

Um bom contrato precisa deixar claro:

• identificação completa das partes

• descrição do imóvel (matrícula + endereço)

• preço, parcelas, datas e condições

• responsabilidade por IPTU/condomínio antes e depois da posse

• penalidades (multa, juros) e hipóteses de rescisão

• entrega de chaves/posse e condição do imóvel

• condição suspensiva de financiamento (quando aplicável)

✅ Se o pagamento for parcelado direto com o vendedor, redobrar cuidado com garantias.

9) Pague o ITBI e providencie a escritura (ou contrato do banco)

Em regra:

• compra à vista/sem banco → escritura pública no cartório de notas

• compra financiada → o contrato do banco costuma substituir a escritura (depende do arranjo), mas segue para registro.

10) Registre no Cartório de Registro de Imóveis (etapa que “vira dono”)

Esse é o passo que muita gente esquece:

Você só se torna proprietário de fato quando registra.
Escritura assinada sem registro ainda deixa a transferência incompleta.

Depois do registro:

• transfira cadastro de IPTU

• atualize condomínio

• formalize mudança de titularidade de contas, se necessário

Checklist rápido (para salvar)

• Matrícula atualizada e sem ônus relevantes

• Condomínio e IPTU verificados

• Situação do vendedor checada (processos/riscos)

• Vistoria técnica mínima feita

• Contrato com cláusulas de chaves/posse + rescisão + custos

• ITBI pago + escritura/contrato do banco

• Registro feito no RI

Conclusão

Comprar imóvel usado com segurança é 80% método e 20% emoção. Se você seguir esse passo a passo — principalmente matrícula + débitos + contrato + registro — você reduz drasticamente o risco de dor de cabeça.

Se você quiser, podemos fazer uma análise objetiva do seu cenário e indicar o caminho mais adequado. Fale conosco e tenha uma assistência jurídica especializada que irá te ajudar a checar a documentação, mapear riscos e conduzir a compra com segurança até o registro.